Premio fiscale per gli affitti lunghi e agevolazioni per i giovani: la manovra del governo Meloni prende forma

La nuova manovra del governo Meloni integra un premio fiscale per gli affitti lunghi rispetto a quelli brevi: si tratta di una misura di agevolazione importante, che arriverà al 20-25% in base ai casi, e che in molte situazioni potrà orientare le decisioni dei contribuenti. Secondo il Sole 24 ore, l’intervento che verrà disegnato dalla legge di bilancio sulle locazioni dal primo gennaio 2027 va considerato anche in base alle strutture turistiche.

Dopo svariati provvedimenti restrittivi, come il codice identificativo nazionale, la cedolare al 26%, la presunzione di imprenditorialità, la manovra prende il sentiero della premialità. Invece di disincentivare gli affitti brevi, cerca di mettere qualcosa in tasca a chi ha scelto un canone concordato. Al momento il testo del disegno di legge non è ancora stato depositato al Parlamento: saranno i passaggi tecnici a delineare uno scenario decisivo per la comprensione dell’impatto del provvedimento sugli affitti. Nonostante ciò, è già possibile fare qualche valutazione positiva.

Premio fiscale per gli affitti lunghi e agevolazioni per i giovani: la manovra del governo Meloni

Mettendo da parte la tassazione ordinaria con l’Irpef, grazie al nuovo sistema ci saranno quattro cedolari per gli affitti lunghi: la prima all’1% per il canone concordato agli under 35. La seconda al 5%, generale per i nuovi affitti concordati. E la terza al 10% per i vecchi contratti calmierati, e la quarta al 21% per gli affitti liberi. Per quanto riguarda le  locazioni brevi, queste hanno due regimi di tassazione piatta: uno al 21% per le entrate derivanti dal primo immobile. E l’altro al 26% per i proventi della seconda casa destinata a questa attività.

Inoltre, dalla terza abitazione inizia la presunzione di imprenditorialità (va aperta la partita Iva, con il relativo carico di adempimenti, e il locatore può scegliere tra regime ordinario o forfettario). Le percentuali da sole sono già abbondanti, ma qualche simulazione misura in modo ancora più sostanzioso la convenienza dei proprietari.

La simulazione del canone

Partiamo da un canone di mille euro, cioè 12mila euro all’anno. Con la cedolare al 10% scontava 1.200 euro di tassazione. Ebbene, con l’aliquota a 5% se ne pagheranno 600, destinati a diminuire a 120 euro con quella all’1 per cento. I proprietari potranno risparmiare fino a 1.080 euro rispetto all’aliquota attuale. Si tratta comunque di un confronto teorico, perché non sarà possibile trasferire i contratti in corso.

Già nel 2019, quando fu introdotta per un anno la cedolare sui negozi, era stata considerata una clausola antielusiva che escludeva i contratti in essere al 15 ottobre dell’anno precedente, poi chiusi e riaperti tra le stesse parti. Proprio per questo, è logico aspettarsi che i primi a beneficiare della nuova tassazione saranno i proprietari dei 5,8 milioni di case vuote, un terzo delle quali ubicate nei Comuni ad alta densità abitativa dove l’anno scorso è stato stipulato l’86% dei contratti “3+2”. Se la manovra consentirà queste formule, in prima linea ci saranno anche i locatori che hanno in corso contratti a studenti o transitori, che hanno un turnover più alto.

Il tema degli affitti brevi e gli introiti

Il confronto più pratico, comunque sia, riguarda gli affitti brevi: molti dovranno affrontare la scelta tra le vecchie aliquote e le nuove. Tra il 21%, dovuto sui canoni da locazione breve e il nuovo 1% c’è uno scalino di 20 punti, che aumenta a 25 se i modelli derivano dalla seconda casa in affitto breve. Ma a questo divario vanno accorpate tutte le altre voci in uscita collegate alla locazione a breve termine: le commissioni ai portali (15-18%) e le spese di gestione, pulizia e utenze (15-20%), oltre alle tassazioni reddituali. Anche se con molte variabili, si può ipotizzare un’incidenza prudenziale di tutti i costi intorno al 55-60 per cento.

Per ricevere lo stesso introito netto serve un canone da locazione breve, che sia almeno il doppio di quello calmierato. Uno scopo che non è impossibile, ma da valutare caso per caso, vista la saturazione che il mercato ha raggiunto in certe zone.

Così come andrà considerato che non tutte le case in locazione breve sono adatte a quella lunga e che la formula short term permette al proprietario di usare la casa per parte dell’anno. Con il testo della manovra vedremo gli eventuali requisiti per l’1%: oggi, per esempio, la detrazione per gli inquilini fino a 30 anni ha richiesto che un giovane prenda la residenza nella casa di famiglia laddove i genitori possano risiedere in un altro posto. Inoltre, tra le ipotesi dei giorni scorsi risulta un limite di reddito in capo all’inquilino. La platea è comunque ampia: i giovani tra i 25 e i 34 anni che vivono da soli per l’Istat sono 3,6 milioni.