Acquisto della casa: come muoversi tra tasse e agevolazioni

Sono molte le spese da affrontare quando si acquista una casa, nonostante la legge preveda l’agevolazione fiscale sulla prima abitazione. Ma quali sono le tasse che si pagano con l’acquisto della casa che non è la “prima”? L’acquisto di un immobile avviene normalmente in due passaggi: la firma del compromesso e la firma del rogito notarile. Il primo atto non trasferisce la proprietà ma è solo un impegno irrevocabile a trasferirla in un momento successivo. Tuttavia va registrato e, quindi, anche per esso si pagano le tasse. L’acquirente deve pagare le imposte due volte: la prima alla stipula del contratto preliminare, la seconda alla stipula del rogito.

Acquisto della casa: ecco le imposte da pagare

Alla firma del compromesso, ricorda il portale LaLeggePerTutti.it l’acquirente deve versare allo Stato l’imposta di registro fissa di 200 euro (a prescindere dal valore della casa e dal prezzo della compravendita) e l’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate e ogni 10 righe (se invece il compromesso è fatto con atto notarile o con scrittura privata autenticata dal notaio, l’imposta di bollo è di 155 euro). È poi dovuta l’imposta di registro proporzionale che varia a seconda che si acquisti da privato o dal costruttore (soggetto con Partita Iva). Per l’acquisto da privato l’imposta di registro proporzionale è del 0,5% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria e del 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Se l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per acconti è superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, il contribuente può chiedere il rimborso.

L’imposta di regsitro

Per l’acquisto da costruttore o soggetto con Partita Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria. Il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro). La caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%). Per quanto riguarda il rogito, ossia il contratto definitivo, bisogna distinguere a seconda che si acquisti da privato o dal costruttore. Nel caso in cui si acquisti casa da un’impresa (il costruttore), la regola generale è che la cessione è esente da Iva. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare: l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%, l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro, l’imposta catastale fissa di 50 euro.

L’Iva

L’Iva si applica tuttavia alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare). L’Iva si applica poi alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare). In questi casi, l’acquirente dovrà pagare l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione anche in corso di costruzione e classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

L’imposta catastale

Tra le imposte che spettano all’acquirente rientrano l’imposta di registro fissa di 200 euro, l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro e l’imposta catastale fissa di 200 euro. Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare l’imposta di registro proporzionale del 9%, l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e l’imposta catastale fissa di 50 euro. In ogni caso le imposte di registro, ipotecaria e catastale, sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Sia quando si compra da un’impresa in esenzione dall’Iva sia quando si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a mille euro. Tuttavia, l’importo da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra quando è stato registrato il contratto preliminare. Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.